تیتر 20- ورود دو مدیرعامل جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت مسکن» وزن سناریوهای قابل پیش بینی برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است. بازار مسکن در نیمه اول سال عمدتاً متاثر از سه حوزه «تورم ساخت و ساز»، «گشایش در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش رشد نقدینگی» بوده است. بنابراین پس از افزایش قیمت مسکن در فصل بهار به دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک به شدت کاهش یافت و در نتیجه قیمت مسکن نیز در سه ماهه دوم سال کاهش یافت. .
در حال حاضر این سه عامل موثر بر رفتار فعالان بازار مسکن به عوامل «باقی ماندن قدرت خرید سرمایه مورد نیاز از قیمت مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» اضافه شده است.
نتیجه این نیروها می تواند رابطه ای را که بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن از سال 97 وجود داشت تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در مسیر تابستان قرار دهد. حضور دو مدیر جدید از یک سو دلیل خروج خریداران سرمایه از صحنه معاملات ملکی است و از سوی دیگر خطر احتمالی جنگ را به سرمایه گذاران ملکی گوشزد می کند.
«بازار مسکن تا پایان سال 1402» را بهتر می توان با «شرایط فعلی قیمت مسکن و قدرت خرید» رصد کرد تا دوربین های نوع «ارز» یا «برجام». نه اینکه «آینده میان مدت» این بازار ربطی به آن دو متغیر خارجی دلار و سیاست نداشته باشد، بلکه معنای «ضرورت تمرکز بر وضعیت داخلی فعلی بازار مسکن» تقریباً به همین اندازه است. برای انجام با آن واقعیت جدیدی که در حوزه مسکن و ساختمان حاکم است، تاثیر آن اگر بیشتر از «مدیران خارجی» بر نبض این بازار نباشد، قطعا کم نیست. اما ماجرای این مدیر داخلی بازار مسکن چیست؟ این مطلب که در شماره هفته گذشته «تجارت فردا» و همچنین «ویژه نامه گروه رسانه های جهان اقتصاد» با عنوان «نرخ بالای تورم مسکن» منتشر شده است، به این سوال پاسخ داده است.
بازارهای شش ماهه تحت پوشش دو رویداد هستند
دو رویداد جسورانه اقتصادی و سیاسی (یعنی سیاست خارجی) در نیمه اول سال جاری باعث شده است که بازارهای دارایی از مسیری که در پایان سال گذشته در پیش گرفته بودند، خارج شده و “آرام” شوند. این دو اتفاق عملا باعث ایجاد «هیجان عمومی» از جمله سرمایه گذاران خرد و کلان شد که در سال های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود به دنبال سرپناه های مختلف اقتصادی و در نتیجه «افزایش قیمت» بودند. او «مال» را هم رام کرد.
اولین رویداد «باز بودن سیاسی قابل توجه روابط خارجی ایران با کشورهای عضو برجام» به ویژه ایالات متحده است که در اوایل سال جاری از طریق «بازدید دیپلمات‌های منطقه‌ای» از تهران نشان داده شد. و پیام‌های دیپلماتیک ارسالی مستقیم یا غیرمستقیم از سوی ایالات متحده، گفت که «رویدادها مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» اتفاق می‌افتد. اولین سیگنال های این رویداد در ابتدای سال جاری منجر به «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و در نتیجه «کاهش کل خرید دلار» در بازار ارز و همچنین کاهش تمایل به سرمایه گذاری در بازار سکه در خرداد ماه سال جاری قیمت دلار از 51 هزار و 900 تومان در اردیبهشت به 48 هزار و 600 تومان رسید؛ این به معنای کاهش حدود 6 درصدی در ماه است. در طول تابستان نرخ ارز تقریباً بدون تغییر بود و با تغییرات جزئی همراه بود، سطح آن از 51 هزار تومان در فروردین ماه به 49 هزار و 100 تومان در پایان شهریور ماه تغییر کرد.
دلار از سوی گروهی از کارشناسان اقتصادی به عنوان «دما سنج» انتظارات و به نوعی «انعکاس دهنده» شرایط تأثیرگذار بر بازارها، اما در برهه ای مانند نیمه اول سال جاری، بازیگران بازار معرفی می شود. «به این نتیجه برسیم که آزاد شدن چند میلیارد دلار قفل شده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار است»، این کاهش و ثبات قیمت ارز بیش از انعکاس شرایط (دما سنج) بوده است. اتفاقی که خود عاملی برای «واکنش سایر بازارها» شد.
اتفاق دوم، در نیمه اول سال 1402، اقتصاد مضمون اقتصادی داشت و آن «کاهش نرخ رشد نقدینگی» نسبت به دو سه سال پیش بود. نقدینگی به عنوان محرک اصلی تورم که «رشد قوی» آن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در دو تا سه سال اخیر تأثیر مستقیمی بر قیمت‌های بازار دارایی (دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) داشته است. به این ترتیب، نرخ رشد نقدینگی که قبل از دوره افزایش قیمت (قبل از سال 1398) به طور متوسط 28 درصد در سال بود، در سال‌های اخیر به 40 درصد و در ماه‌ها حتی بیشتر شد. .. این افزایش ناگهانی نقدینگی در چند سال اخیر به همراه «انتظارات تورمی» در جامعه به عامل «سرمایه گذاری املاک» و «خرید ارز و سکه» تبدیل شده است که منجر به افزایش تاریخی قیمت مسکن شده است.
با این حال، اقتصاد ایران در نیمه اول سال جاری شاهد کاهش محسوس رشد نقدینگی و بازگشت آن به «سطح نرمال زیر 30 درصد» بوده است. این کاهش شدت نقدینگی به دلیل «عملکرد حد در ترازنامه بانک ها» بود. تأثیر این کاهش در بازارهای دارایی به صورت «کاهش تمایل به خرید» و «کاهش رشد قیمت» نمایان شد. صحنه ای که این دو مدیر سیاسی و اقتصادی در نیمه اول سال برای بازارها رقم زدند باعث شده تا «بازدهی 6 ماهه» بازارها نسبت به سال های گذشته کاهش چشمگیری داشته باشد.
سود سرمایه در بازار سهام بین اوایل تا اواسط سال 1402 8 درصد و بازده دلاری 3 درصد بوده است. بازار سکه «منفی» شد به طوری که قیمت سکه در شهریور ماه نسبت به ابتدای سال 10 درصد کاهش یافت. راندمان مسکن 15.5 درصد بود.
باید گفت «چرا بهره وری مسکن بالاترین نرخ ثبت شده است»؛ هر بار که شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به حدی می رسد که «سرمایه گذاران در وضعیت برزخ مانندی قرار می گیرند که شرایط آینده را اعم از مثبت یا منفی تصور نمی کنند»، در این صورت سرمایه گذاری در بازارهایی مانند دلار یا سکه “ریسک زیادی دارد” در حالی که “از نظر این افراد مسکن ریسک ندارد و در بلندمدت این بازار در نهایت با افزایش ارزش مواجه خواهد شد.” این برداشت مردم، «مسکن در افیسی» را در ماه های اخیر در رتبه اول قرار داده است.
پس از افزایش 20 درصدی در بهار، قیمت مسکن 5.5 درصد ماه به ماه در طول ماه های تابستان کاهش یافت و در نهایت به 77.4 میلیون تن در هر متر مربع رسید.
نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه نخست امسال کاهش چشمگیری داشت چرا که خریدهای سرمایه ای نیز در این مدت کاهش یافت.
خانه زیر نظر مدیر داخلی؟
ماجرا از این قرار است که در ماه های اخیر «قدرت خرید سرمایه گذاران املاک» نیز بالا گرفته است. این «محرومیت از قدرت خرید تقاضای سرمایه» عامل جدیدی در صحنه بازار مسکن است که حداقل به اندازه عوامل خارجی (دلار و سیاست) بر نبض قیمت مسکن تاثیر گذاشته و خواهد بود. ابعاد این ماجرا را با بیان نمونه ای از اتفاقاتی که در 7 ماه گذشته برای یکی از فروشندگان مسکن در منطقه میانی پایتخت افتاده است، توضیح می دهیم.
صاحب یک آپارتمان «متوسط» در یکی از محله های میانی شمال تهران از اواخر سال گذشته تا کنون فروشنده موثر و جدی در بازار بوده است. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا برای یک واحد 90 متری 150 میلیون تومان تعیین شده بود، اما در ماه‌های اخیر «عدم خریدار مؤثر» برای این فایل وجود داشته است که به یک منبع معتبر لینک شده است. واحد. آپارتمان 6 ساله باعث شد تا فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به 120 میلیون تومان کاهش دهد و پای میز انعقاد قرارداد بیاید. او درباره وضعیت بازار مسکن می گوید: «متقاضی در بازار است» اما «پول نیست». رسیدگی به این پرونده به ویژه به‌عنوان «نماینده سایر پرونده‌های فروش بازار مسکن» و «انعکاس وضعیت عمومی بازار مسکن» مشخص می‌کند که «توانایی مالی خریداران فعلی در بازار مسکن» بهترین حداقل 20٪ کمتر این از “قیمت های فعلی فروش آپارتمان” است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال های اخیر» به قدری بیش از ظرفیت بازار افزایش یافته که امروز حتی خریدار سرمایه نیز قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک سو، طرف فروش برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می کند، زیرا با نگاهی به سطح قیمت سایر بازارها و مهمتر از همه، وضعیت تورم عمومی، از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن «یکی نیست. خریدار.” – دوستانه”. تفاوت «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» در شرایطی که از سال ۱۳۹۶ «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن از بین رفته است، پدیده‌ای تقریباً جدید، وضعیت جدید آینده بازار مسکن است.
بر اساس پیش‌بینی برخی اقتصاددانان ناظر بر حوزه مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده در شرایط نامساعدی، نرخ دلار مشابه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ باشد و همچنان به روند صعودی خود ادامه دهد. به این ترتیب، پس از تورم دلار، تورم مسکن بسیار ناخوشایند خواهد بود. به عبارت دیگر، به دلیل عدم امکان خرید مسکن در سطح قیمت فعلی، افزایش احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط افزایش سریع نرخ دلار منجر به «خرید مسکن با قیمت بالا» نخواهد شد. قیمت”. نسبت به نیمه اول سال جاری بیشتر بود.”
در این حالت، اگر دلار در موقعیت صعودی قوی قرار داشته باشد، سناریوی ضعیف «کاهش شدیدتر معاملات مسکن همراه با رشد قیمت کمتر» خواهد بود. اگر دلار مانند نیمه اول سال جاری نسبتاً ثابت بماند که عمدتاً همینطور است، محتمل ترین سناریو «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم کل» خواهد بود.
تغییر معادلات در بازار مسکن
در شرایط کنونی، بدون توجه به تحلیل مدیران خارجی و پارامتر جدید داخلی، بازار مسکن با نوعی فشار از دو عامل کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده» و «استطاعت» مواجه است. این «قیمت مسکن» هم برای مقوله تقاضای مصرفی و هم برای سرمایه از بین رفته است، واقعیت فعلی و کلیدی این بازار است، اما از سوی دیگر «شوک قیمت آماده ساخت مسکن» همچنان بالاست. دیگر. واقعیت” و حقیقت است. ، مخالف «واقعیت اول» است که می تواند «تحلیل آینده» را به بن بست بکشاند.
مسیر پیش روی بازار مسکن به ویژه در کوتاه مدت – تا پایان سال جاری – عمدتاً متاثر از «کمبود قدرت خرید» و «قیمت آماده بالا» است. بررسی ها نشان می دهد از سال 1396 تاکنون قیمت زمین در تهران 26 برابر و قیمت مسکن 18 برابر شده است. کل هزینه تولید مسکن شامل «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن های متفاوت است. اکنون بر اساس محاسبات سازندگان، در برخی از مناطق پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل هزینه ۲۹ درصد و مابقی سهم زمین است. سازندگان گرفتار «تورم زمین» و «عدم قدرت خرید» هستند. هر دو باید “افزایش شدید قیمت زمین” را تحمل کنند و نمی توانند “تورم تولیدی را به طور کامل در سطوح فروش منعکس کنند.” این پارادوکس هم منجر به «تشدید رکود ساخت و ساز» و هم «راه کاهش کامل قیمت مسکن» شد. از دیدگاه سازندگان در بازار مسکن، هر گونه افت قیمت از یک سطح بر «درآمد سرمایه گذاری ساختمانی» آنها تأثیر می گذارد و منجر به کاهش سود سازنده می شود. در این چارچوب، «کاهش قیمت مسکن» باید از طریق «کاهش کامل قیمت» محقق شود. این به معنای کاهش قیمت زمین است.
اگر توافق و TERM به طور کامل حل شود، به معنای “پایان کامل عدم اطمینان اقتصادی برای آینده” و در نتیجه مالکان ساختمان کلنگی است، زیرا چشم انداز ثبات یا کاهش قیمت ها را می بینند. از اموال، تشویق می شود که “اموال خود را به بازار شکسته بیاورند و مشارکت کنند” و این باعث کاهش قیمت زمین می شود. از این منظر طی ماه های منتهی به پایان سال 1402 ممکن است بازار ساخت و ساز افزایش محسوسی در عرضه ملک کلنگی نداشته باشد و بنابراین رکود ساخت و ساز ادامه خواهد داشت. اما این بدان معنا نیست که «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر نزولی قرار دارد»، بلکه حجم پایین معاملات خرید و فروش مسکن به احتمال زیاد با قیمت‌های پایین‌تری نسبت به نیمه اول سال انجام می‌شود، اگر اتفاقی برعکس رخ ندهد. . معادله دلار و وضعیت سیاست خارجی» در ابتدای سال جاری خواهد بود. شرایط کنونی بازار مسکن به گونه ای است که با توجه به متغیرهای رفتاری هنرمندان، تمایل بیشتری به «کاهش قیمت» دارند و یا آمادگی افزایش ناگهانی آن را دارند. به همین دلیل، هر متغیری که تأثیر صعودی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالاً نسبت به معاملات تورمی، رکود بیشتری در معاملات ایجاد می کند.
